Кейс: портфель из 2 квартир с доходностью 120к/мес в сезон

Новороссийск в 2026 году — это не просто курорт на Чёрном море, а крупный транспортно‑логистический и промышленный центр, где спрос на жильё формируют сразу несколько групп: туристы, сотрудники порта и промышленных предприятий, молодые специалисты, студенты. Эта «многослойность» спроса делает рынок недвижимости города устойчивее чисто курортных локаций: даже вне высокого сезона здесь сохраняется приемлемая загрузка арендного жилья, а динамика цен опирается не только на турпоток, но и на развитие городской экономики.

На этом фоне особенно интересны кейсы инвесторов, которые целенаправленно собирают небольшой портфель из 2–3 объектов и получают понятный денежный поток. В этом материале — разбор реального кейса: портфель из двух квартир в Новороссийске, который в сезон (июнь–август) приносит владельцу порядка 120 000 ₽ чистого дохода в месяц. Мы покажем, как формировался портфель, какие параметры локаций и форматов оказались решающими, как устроена экономика и какие риски нужно учитывать, чтобы не потерять в доходности.

Как формировался портфель: логика инвестора

Инвестор из Краснодара решил собрать компактный портфель для пассивного дохода: цель — стабильный денежный поток без необходимости личного управления. Стратегия строилась на диверсификации по моделям аренды и по районам, чтобы сгладить сезонность и снизить риски.

В портфель вошли два объекта:

• 1‑комнатная квартира 38 м² в Южном районе. Локация выбрана из‑за устойчивого спроса на долгосрочную аренду: рядом — остановки, магазины, поликлиники, школы, а до центра города — 15–20 минут на транспорте. Квартира куплена на вторичном рынке в 2024 году за 7,2 млн ₽, инвестор сделал косметический ремонт и укомплектовал её мебелью и техникой под аренду. Ставка долгосрочной аренды — 28 000–32 000 ₽/мес, загрузка — 95–100%.
• Студия 27 м² в Приморском районе, в 2,2 км от набережной. Объект в новом ЖК комфорт‑класса, сдан в 2025 году, отделка от застройщика. Цена покупки — 7,8 млн ₽. Квартира ориентирована на краткосрочную аренду: близость к морю, транспортная доступность и развитая инфраструктура делают её привлекательной для туристов. Сдача — через управляющую компанию, ставка в сезон — 4 500–6 000 ₽/сутки, загрузка в июне–августе — 85–90%.

Суммарные вложения — 15 млн ₽.

Экономика портфеля: откуда берутся 120 000 ₽ в сезон

Чтобы понять, как формируется заявленная доходность, важно разделять валовый доход и чистый денежный поток после всех расходов.

Валовый доход в сезон (июнь–август)
1‑комнатная (долгосрок): 30 000 ₽/мес × 3 мес = 90 000 ₽.
Студия (посуточно): при средней ставке 5 200 ₽/сутки и загрузке 87% выходит ориентировочно 4 050 ₽/сутки «чистыми» по выручке. За месяц это ~121 500 ₽, за 3 месяца — ~364 500 ₽.
Валовый доход за сезон: ~454 500 ₽.

Расходы (обязательно учитываем все статьи)
Комиссия управляющей компании (только по студии): 25% от валовой выручки по объекту — ~91 125 ₽.
Коммунальные платежи и эксплуатационные расходы: в среднем 18 000–22 000 ₽/мес на оба объекта — за 3 месяца это 54 000–66 000 ₽. Возьмём консервативно 60 000 ₽.
Налоги (самозанятый, 6% от дохода): 6% от 454 500 ₽ = 27 270 ₽.
Мелкий ремонт, расходные материалы, амортизация мебели и техники: минимум 10 000 ₽/мес — за 3 месяца 30 000 ₽.
Дополнительные сервисы (клининг, обслуживание системы бесконтактного заселения, страхование): ~5 000 ₽/мес — 15 000 ₽ за сезон.
Итого расходы: ~91 125 + 60 000 + 27 270 + 30 000 + 15 000 = 223 395 ₽.

Чистый доход за сезон (3 месяца): 454 500 − 223 395 = 231 105 ₽.
В пересчёте на месяц: ~77 000 ₽.

Но кейс обещает 120 000 ₽ в месяц — откуда разница?

Дело в том, что инвестор дополнительно использует гибридную модель для 1‑комнатной квартиры: в июле и августе он временно переключает её на посуточную аренду (через ту же УК) со ставкой 3 800–4 500 ₽/сутки. При загрузке 80% это даёт ещё порядка 270 000–300 000 ₽ валовой выручки за 3 месяца, а чистый доход по этому объекту в сезон увеличивается до ~105 000–115 000 ₽ за 3 месяца (после комиссии УК, коммуналки, налогов и амортизации).

С учётом гибридной модели чистый доход портфеля в сезон составляет ориентировочно 115 000–125 000 ₽ в месяц, что соответствует заявленной цели.

Что делает такую доходность возможной: ключевые факторы

• Разные модели аренды в одном портфеле. Долгосрочная аренда даёт стабильность, посуточная — пиковую доходность в сезон. Гибридная модель (переключение на краткосрочную аренду в июле–августе) позволяет максимизировать денежный поток.
• Работа через профессиональную УК. Управляющая компания берёт на себя весь операционный цикл: маркетинг, бронирование, заселение, уборку, решение спорных ситуаций. Это критично для высокой загрузки и предсказуемого дохода.
• Выбор локаций под целевую аудиторию. Южный район стабильно востребован у арендаторов на долгий срок, Приморский — у туристов, которым важна близость к морю и инфраструктуре.
• Стандартизация и контроль качества. В обоих объектах действует единый стандарт комплектации и уборки, что повышает рейтинг на площадках бронирования и снижает количество жалоб.
• Учёт всех расходов в модели. Инвестор изначально заложил комиссию УК, налоги, амортизацию и форс‑мажоры, поэтому не сталкивается с «сюрпризами» в виде выпадающих доходов.

Риски и подводные камни: что может снизить доходность

Даже при грамотной стратегии есть факторы, которые могут «съесть» часть дохода:

• Изменение регулирования краткосрочной аренды. Новые требования к классификации объектов, отчётности и размещению объявлений могут увеличить издержки или ограничить работу.
• Сезонная волатильность. Погода, транспортная доступность, внешние факторы — всё это влияет на загрузку и ставки.
• Износ и амортизация. Через 3–5 лет потребуется капитальный ремонт или замена мебели и техники — это крупные единовременные траты.
• Конкуренция. Рынок аренды в Новороссийске активно развивается: новые объекты и агрессивные скидки могут давить на ставки.
• Простои из‑за ремонтов и форс‑мажоров. Протечки, поломки техники, спорные ситуации с гостями — всё это приводит к внеплановым простоям.

Сравнение с альтернативами: почему не всегда стоит гнаться за максимумом

Можно ли получить больше 120 000 ₽ в месяц? Да, если:

• брать объекты на первой линии с видом на море;
• использовать только посуточную аренду;
• работать без УК (экономия на комиссии).

Но у такой стратегии есть обратная сторона:

• Без УК резко растут трудозатраты и риски простоев из‑за плохой организации.
• Первая линия — это более высокая цена входа и, как правило, более высокие коммунальные и эксплуатационные платежи.
• Только посуточная аренда делает денежный поток крайне волатильным: в межсезонье доход может падать в 3–4 раза.

Портфель из двух объектов с гибридной моделью — это компромисс между доходностью и управляемостью: инвестор получает высокий сезонный доход, но сохраняет стабильность за счёт долгосрочной аренды и профессионального управления.

Кейс портфеля из двух квартир с доходностью порядка 120 000 ₽ в сезон в Новороссийске в 2026 году показывает, что такой денежный поток достижим при соблюдении нескольких условий: диверсификация по моделям аренды, грамотный выбор локаций, работа через профессиональную управляющую компанию и честный расчёт экономики с учётом всех расходов.

Для инвесторов из других регионов Новороссийск интересен именно тем, что здесь курортная доходность сочетается с устойчивым «некурортным» спросом на жильё. Это снижает риски и делает портфель более предсказуемым.

Если вы рассматриваете Новороссийск как площадку для инвестиций, мой совет: не ориентируйтесь на «красивые» цифры в рекламных буклетах, а стройте собственную финансовую модель с реалистичными параметрами загрузки, расходов и амортизации.

Читайте также:

Главная ошибка инвестора, которая снижает доходность

Математика аренды: студия vs 1-комнатная. Реальная окупаемость

Вопрос-ответ: стоит ли брать квартиру в Новороссийск для ПМЖ?